记者｜张子怡
深圳上半年商业地产市场各方面数据表现一般，净吸纳量、空置率和租金都呈现出环比下跌的态势，不过由于疫情防控措施得当，相比其他城市而言，市场还是呈现出较强的韧性。
世邦魏理仕统计的数据显示，春节叠加疫情影响，导致部分项目出现推迟交付的情况，2022年上半年深圳只有6个写字楼项目、共计38.7万平方米新增供应入市，以前海片区最为聚集。
整体市场净吸纳量受疫情以及科技行业的发展影响，环比及同比均有回落，但需求总量依然可观，半年度共录得23.5万平方米，位列同期需求全国第二，整体市场保持一定水平的活跃度。
单看第二季度数据，第一太平戴维斯的数据显示，二季度尽管新项目预租客户如期入驻，加之个别项目有大面积租赁成交，全市净吸纳量环比上升6.2%，至8万平方米；但受TMT行业调整影响，其租赁需求同比放缓，加之部分其他企业租赁决策受国内疫情影响延缓，净吸纳量同比下降51.0%。
科技和金融行业一直是深圳写字楼市场租赁需求主力。
世邦魏理仕发现，受行业调整影响，科技行业需求同比降低15.1个百分点，占到31.6%的需求份额。细分需求聚焦于科技互联网以及电商，同时也有科技企业退租的案例。
另一方面，金融板块的需求主要源自以银行和基金为首的传统金融企业的扩张。专业服务和房地产建筑板块需求分列第三、四位，新租面积占比为9.6%和8.3%。科技和金融为市场整体贡献比例近六成。
在过去的半年，深圳的写字楼空置率也再度上升。
世邦魏理仕统计的数据显示，整体市场受新增供应影响，空置率半年度环比上升0.6个百分点至17.2%，同比有3.7个百分点的改善，存量项目内部空置率表现分化。
租金也在继续下跌。
世邦魏理仕发现，受疫情反复及科技行业租赁需求减弱带来的需求规模缩减，业主以更加主动的姿态应对市场变化——具体举措包括但不限于延长免租期，调整租金以及提前锁定客户、加强原有租户留存等。
受此影响，深圳写字楼市场平均租金上半年环比下跌0.6%，跌至每月每平方米186.5元。
而补贴政策实施方面，主要补贴对象为国有物业的小微企业，及针对商业性楼宇更多倾向于鼓励性的政策，于半年度内并未有大面积因补贴而主动减租的案例，由此可见政策对租金调整影响有限。
世邦魏理仕深圳顾问及交易服务部办公楼负责人吴洋认为，未来六个月，虽部分项目推迟交付，但按照建设工期，预计新增供应将依然超过70万平方米，分布依然较为密集，主要汇聚在南山和福田。需求方面，科技板块需求会减弱，预计整体市场空置率将会升高。
值得注意的是，深圳上半年大宗交易市场并不活跃，交易金额纵向来看处于较低水平。
世邦魏理仕统计的数据显示，2022年上半年，深圳只有9宗大宗交易，交易总额为人民币51.7亿元。受疫情影响，交易额同比和环比均有所回落。
从深圳大宗交易历史交易金额来看，近五年，除2020年深圳大宗交易金额仅为167.1亿元，其他年份大宗交易金额均超200亿元，2017年最高，达356亿元。今年上半年大宗交易金额仅过50亿元，下半年市场预计承压不小。
世邦魏理仕深圳董事总经理吴伟冬表示，未来半年，受疫情和房地产行业宏观调控双重因素的影响，开发商对于现金流的追求将令大宗交易的供应端增加，可售写字楼和零售物业将增多，从而推升大宗交易市场的整体活跃度。
预计下半年市场交易额将步入上升通道，写字楼与零售物业可售项目增多带来的竞争性增加导致部分项目价格谈判空间变大，从而促成成交。
目前深圳商业地产市场中表现良好的是仓储物流，仓储物流市场由于供不应求，空置率低且租金稳定上涨。
世邦魏理仕统计的数据显示，2022年上半年，深圳优质高标仓市场已经连续3年以上没有新增供应入市，供应紧缺持续。整体市场空置率保持在0.4%的市场低位，环比持平。得益于对疫情快速有效的控制，大多高标仓项目出租率稳定。上半年平均租金环比增长1.1%至每月每平方米48.0元。
世邦魏理仕深圳顾问及交易服务产业地产部负责人陈剑锋认为，未来六个月，预计仅有一个10万平方米的新增供应入市，依然无法缓解整体市场供不应求的局面。
来自网络零售需求的快速增长，以及各项消费刺激政策和措施的实施将令零售、电商和第三方物流的需求板块保持稳定增长。整体市场面的供需状况将继续推升平均租金稳定增长，空置率也将保持在低位。
