尽管利率上升,但英国房地产市场仍呈现火爆迹象。

英国最大抵押贷款机构哈利法克斯(Halifax)的最新数据显示,6月英国住宅地产价格环比上涨1.8%,为2007年以来最大单月涨幅。目前,一套英国住宅的均价约为294845英镑(约合237万元人民币),创历史新高。

英国房产投资公司Champs尊臣置业负责人凌云峰在接受第一财经记者采访时表示,从需求端来看,一些英国民众目前仍拥有较高的储蓄率,这使其具有购房的基础。从投资来看,在通胀高企的背景下,英国楼市相对成熟,是投资的避风港,而汇率下跌也吸引了更多海外买家。英国央行已进入加息周期,将打压楼市需求。但未来英国房价走势也需关注通胀、汇率、及供给等因素。他说。

英国6月房价创2007年来最大单月涨幅,下半年涨势能否持续?

刚需购房者增加

Halifax董事总经理盖利(Russell Galley)表示,供需失衡仍是房价急剧上涨的原因,英国楼市存在供给不足的问题。

英国最大的两家建筑商Bellway和Crest Nicholson也感受到了目前对新房的需求继续超过供应。英国住房、社区与地方政府事务部近日披露的数据显示,今年第一季度,英国现在开始施工的住宅数量为42350套,同比下降7%;同期,英国完成的住宅建设数量为43160套,同比下降11%。

辰宇投资海外房产部负责人徐艺维向第一财经记者解释称,英国房产建造周期较长,这制约了英国房地产市场的供应。这一方面原因在于,英国建筑规划审批过程较为严格,同时各行各业都存在用工短缺的问题,制约了开发商的进度。

盖利(Russell Galley)还称:收入相对高的民众能够使用在疫情期间节省下来的额外资金,英国房地产价格似乎在很大程度上不受生活成本紧缩的影响。

英国央行的最新数据显示,该行5月的抵押贷款增幅为去年9月以来的最高水平,净抵押贷款增加的金额达74.26亿英镑,新的抵押贷款批准量大致稳定在66163份。

英国政府的数据显示,英国家庭没有进一步动用其储蓄来进行开支。截至6月底,该国储蓄率保持在可支配收入6.8%的水平,仍高于疫情前6.0%的水平。

徐艺维表示,一般购置房产的需求主要分为刚需首套和投资,英国房产需求强劲背后的大背景还在于,首先,英国的人口呈现净流入的态势,这说明刚需增加;其次,从投资角度而言,英国作为发达国家,其房地产市场相对稳定与成熟;在通胀高企、地缘政治冲突加剧的背景下,英国的房产可以充当避险功能;此外,近日英镑汇率不断下跌,也吸引了更多海外买家。

凌云峰则为第一财经记者算了一笔账:以当前市场行情来看,一位投资者在伦敦金丝雀码头购置一套房产的回报率,即出租年收入与购房成本之比,约为4.3%左右。

下半年英国房价增速将放缓?

房地产服务商第一太平戴维斯(Savills)研究总监鲍尔斯(Lawrence Bowles)预计,未来英国房价增长将放缓,正如英国央行警告的那样,它可能会在8月将基准利率上调0.5%,今年剩余时间房地产市场的前景将越来越取决于抵押贷款成本。

房地产服务商Zoopla也表示,抵押贷款成本上升,将影响房地产市场的需求。如果以一套房25%的首付和25万英镑的抵押贷款计算,买家现在的5年期固定利率贷款的平均利率为3.37%,而2021年12月的平均利率为2.64%。这相当于每年额外支付870英镑的抵押贷款。

凌云峰则表示,英国央行正进入加息周期,该国抵押贷款机构也因此调整政策。一般而言,购买力越低、负债较高的购房者将付出更高成本。与此同时,投资客的成本也将增加。我们一些客户购房的房贷利率已超过4%,不过好在他们在加息前贷到款了,不然他们的房贷利率有可能会随着加息周期变得更高。他说。

不过,凌云峰还称,英国通胀还仍处于高位,民众生活成本激增,这将使本地刚需买房需求转向租房需求,而这带来的后果是租金也将上涨。租金上涨,将使自有房出租后的回报提升,这也可能推动更多的投资者进入英国楼市进行投资。与此同时,通胀不断上升将影响现金价值。对于许多人来说,房产仍是较好的保值资产。

徐艺维则认为,虽然短期内利率上行将为英国楼市带来一定影响,但从基本面来看,英国房产市场仍有较大的支撑。一方面,英国政府正在全球开启抢人大战,预计未来英国尤其是伦敦地区的人口仍将有一定增量。与此同时,英国也在加大基础设施建设、提振营商环境,这也将为新流入英国的人口提供支撑。另一方面,由于英国房产建筑速度难以在短期内提升,可能供应仍将存在一定瓶颈。她说。

Bellway则表示,目前该公司仍面临着一定的供给瓶颈,尤其砖块、砌块和屋顶瓦片的供给仍存在不足。

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